¿Cuánto riesgo implica una hipoteca tipo globo o "balloon"?
Generalmente el comprador obtiene una hipoteca completamente amortizada
cuando financia la compra de su casa. Un préstamo completamente amortizado
se paga en cuotas periódicas que comprenden tanto el pago del precio de
la propiedad como aquel del interés a lo largo del plazo del préstamo,
a menudo este plazo es de 30años. Una hipoteca de pago "balloon" o tipo
globo, es aquella que tiene un pago de cuota final marcadamente mayor
que el resto de los pagos mensuales previos. En algunos casos este último
pago tipo globo, es una importante suma de dinero.
Los préstamos financiados por el dueño de la propiedad generalmente
tienen un pago final tipo globo. Frecuentemente estos préstamos solo cubren
el interés. Esto significa que durante el plazo en que el comprador paga
el préstamo, nada del principal (la cantidad pedida en préstamo) se paga
de vuelta. Por lo tanto, si el vendedor carga con una hipoteca de $50.000,00
por Ud. con pagos únicamente de interés, Ud. le deberá al vendedor los
$50.000,00 completos, el día en que se cumpla el plazo del préstamo.
Existen algunos productos de préstamos institucionales que conllevan
pagos tipo globo. Uno es un préstamo de 30 años que vence en 5 o 7 años.
La taza de interés sobre este producto hipotecario es generalmente menor
a la de un préstamo hipotecario a 30 años con una taza fija y que vence
en 30 años. Los pagos mensuales de las hipotecas de corto plazo se amortizan
basados en un plazo de 30 años, pero al cumplirse los 5 o 7 años, aun
se debe un gran pago "balloon" o globo al vencer el plazo.
Por ejemplo, en un préstamo hipotecario con una taza de interés de de
7,5 por ciento, aproximadamente el 92 por ciento del monto original aun
se debe al cabo de 7 años. Supongamos que Ud. recibió un préstamo de $200.000,00
al 7,5 por ciento de interés. Al cabo de siete años, si Ud. no vendió
ni refinanció la propiedad. Ud. aun le deberá aproximadamente $184.000,00
al prestamista.
CONSEJO PARA LA PRIMERA VEZ: Si Ud. acepta un préstamo con un
pago tipo globo, asegúrese que la fecha de vencimiento no sea muy pronto.
Si Ud. no logra pagar lo que resta para la fecha de vencimiento, puede
llegar a perder la propiedad en una acción judicial por incuplimiento
del contrato.
Algunos de estos préstamos de "30 que vencen en 7" tienen unaopción
de conversión. Al ejercer esta opció, el prestamista alarga el plazo del
préstamo hipotecario por otros 23 años, a una nueva taza de interés. Esta
nueva taza la determina una fórmula de conversión que varía de un prestamista
a otro. A veces el prestatario debe ser calificado otra vez para recibir
este "nuevo" préstamo si la taza de interés es substancialmente mayor
que la anterior.
Otro préstamo hipotecario popular actualmente es una Segunda hipoteca
por un monto equivalente a 10 por ciento del precio de la casa. Supongamos
que Ud. va a comprar una casa y necesita un préstamo por el 90 por ciento
del precio. Los préstamos que cubren el 90 por ciento del costo generalmente
requieren un seguro hipotecario (en inglés MI o PMI) para proteger al
prestamista en caso de incumplimiento. Si en vez de solicitar una hipoteca
por 90 por ciento del costo, Ud. consigue una primera hipoteca por 80
por ciento y una segunda hipoteca por 10 por ciento, el primer prestamista
a menudo no requerirá que el comprador pague el MI (seguro).
La mayoría de los prestamistas de segundas hipotecas, las otorgan a